REIT(不動産投資信託）とは
REITとは、不動産投資信託のことで投資者より集めたお金を不動産売買や賃貸に利用して増やして、増えたお金を投資者に還元する仕組みのことです
株式投資と違って、定期的に配当金があるためうまく投資先を選べば毎月配当金（お金）を得ることも可能な投資方法になります
不労所得がほしい！
でも、マンション一棟を投資しようと思ったら、すごくお金がかかるよね
そう、不動産で儲けるためには初期費用がすごくかかるんです
だから、お金を集めてみんなでまとめて投資する方法としてREIT（リート）が人気なんです
REITとJ-REITの違い
REITは「不動産投資信託全般」を指し、その中で日本の証券取引所に上場している場合「J-REIT]となります、JapanのJですね
J-REITは証券会社を通していつでも市場で売買できます
ETF（REIT商品）
国内の証券会社に上場しているJ-REITの銘柄を対象とした【東証REIT指数】という指数があります
その複数のJ-REITを含んだ東証REIT指数に投資を行う方法をETF（上場投資信託）と言います
個別のJ-REITを直接購入せず、J-REITの銘柄を分散させて購入することができます
海外のREITは海外REITと呼ばれます
デメリット
・元本保証ではない
・不動産市場価値の流動性があり、株価と同様に下がる可能性がある
・上場廃止・倒産リスクがある
・地震や火災などの災害リスクがある
メリット
・間接的に不動産のオーナーになることができる
・証券口座を作れば、いつでも売買できる（不動産投資より簡単）
・株式投資より少額から投資が可能
・信託価値の上昇により価値が上がる可能性がある（インフレで上昇する可能性がある）
・分配金の利回りが高い
・分散投資ができる
| 投資方法 | 目安の利回り | 配当月 | 元本保証 | インフレ影響 |
| REITの分配金の利回り | 2～８％ | 定期的（２～４か月に1回） | なし | あり |
| 国内株式投資での配当金利回り | 0～8％ | 年に１回～２回 | なし | あり |
| 国債 | 0.2～0.1% | 年に1回 | あり | なし |
＊インフレとは物価上昇のことです
100円で買えていたパンが150円ないと買えなくなった際に国債は担保が保証されている代わりに100円の価値が変わりませんが、REITや株式投資では同じように150円まで価値があがる可能性が高いのです
・住居用マンション
・ホテル
・商業施設、オフィスビル
・ヘルスケア施設等
・単一用途特化型 （１種類のみに特化してREITの中でもハイリスク・ハイリターン型）
・複数用途型 （２種類のジャンルを投資する方法）
・統合型 （３種類以上の不動産の種類に投資する方法）
・地域分散型
・地域特化型
投資先を選ぶ際のチェックポイント
・不動産の種類
・分配金利回り
・時価総額
・NAV倍率
・LTV（借入金の比率）
・純営業利益の利回り
・格付け
１．不動産の種類
特化型か複数用途型か、安定しているのは複数用途型
２．分配金の利回り
分配金の利回りが高いのは特化型、分配金額は商品によって見直されている
３．時価総額
REITでの資産を時価で評価したものです
高いと多くの資産家が投資して安定しているいえ、1,000億円程度あると安定傾向あります
逆に低いと流動性が高く約定力も低くなる可能性があります
４．NAV倍率
REITの市場価値÷１口当たりNAV÷投資口数で実際の資産と価格の整合性を表す方法です
１より小さい場合は純資産より価格が安く割安だと言えます、お買い得です
１以上の場合は過大評価で割高だと言えますが、人気エリアでの有料物件が多い場合には１を超えている場合もあります
５．LTV（借入金の比率/有利子負債比率）
借入金は必ず返さなければいけない借金で、高すぎる場合には返済できずに倒産してしまうリスクがあります。
借入金÷総資産で計算でき、純資産よりたくさんお金を借りていると高くなります
そのため対象投資先としてはLTVが低いREITを選べば安定しており倒産リスクが低いといえます
LTVは一般的に50%以下であれば健全であるとされており目安としてください
６．NOI(純営業利益）の利回り
不動産投資での純営業利益のことで、実際の不動産による収益力を表しています
NOIが年間賃料から経費を引いたもので、そのNOIを不動産価格で割ることで利回りをだすことができます
７．格付け
投資法人は外部の格付け機関より格付が付けられており、専門機関による客観的な評価です
日本銀行が金融政策でREITを選ぶ際に、AA以上を基準にしているため、参考にしてもいいかもしれません
REIT
REITはたくさん種類があります、いくつか比較してみます
| 投資信託名 | 不動産種類 | 種類 | 時価総額 | 分配 | 配当 頻度 | NAV | LTV | NOI | 格付 |
| インヴィンシブル投資法人 | ホテル・住居 商業施設 | 総合 | 3,496億 | 5.6% | 1.2 | 50.5% | 6.28% | A | |
| スターツプロシード | 中小住居 | 複数 | 456億 | 4.9% | 0.86 | 51.1% | 5.58% | A- | |
| 星野リゾート・リート投信 | ホテル | 複数 | 1,225億 | 4.8% | 1 | 35.8% | 6.84% | A- | |
| 日本ヘルスケア投資法人 | ヘルスケア | 複数 | 132億 | 4.7% | 0.8 | 46.6% | 6.26% | なし | |
| 三井不動ロジスティクスパーク | 物流施設 | 複数 | 1,471億 | 3.3% | 1.25 | 26.8% | 5.38% | AA- | |
| オリックス不動産投資法人 | オフィス・住居 商業施設・ホテル 物流施設 | 総合 | 5,625億 | 3.5% | 1.17 | 42.7% | 5.13% | AA | |
| 東急リアル・エステート | オフィス 商業施設 | 複数 | 1,962億 | 2.9% | 1.16 | 42.5% | 4.40% | AA- | |
| インベスコ・オフィス ・Jリート | オフィス | 特化 | 1,713億 | 3.9% | 1.17 | 49.4% | 5.15% | A+ | |
| 大和ハウスリート投資法人 | 物流施設 住居・ホテル 商業施設 | 総合 | 5,623億 | 3.9% | 1.04 | 41.3% | 5.43% | AA | |
| 大和J-REITオープン | 3,104億 | 0.8% | 毎月 | ||||||
| ダイワ・US－REIT・オープン Bコース （海外REIT:為替ヘッジなし） | 5,130億 | 1.6% | 毎月 | ||||||
| GLP投資法人 | 物流施設 | 特化 | 4,792億 | 4.2% | 1.1 | 44.9% | 5.33% | AA | |
| スターアジア不動産投資 | 特化 | ||||||||
| J-REIT・リサーチ・オープン | 3,173億 | 1.1% | 毎月 | ||||||
| フィデリティ・USリート ファンドB （海外REIT:為替ヘッジなし） | 5,655億 | 1.5% | 毎月 |
ETF (REIT案件）
ETFでもいくつか確認してみます
| 投資信託名 | 売買単位 | 純資産総額 | 配当 | 配当 年月 | 決済日 | 管理会社 |
| NEXT FUNS 東証REIT指数 連動型上場投信【1343】 | 10 | 3,863.9億 | 3.88% | 2/5/8/11 | 10日 | 野村アセット マネジメント |
| iシェアーズ・コア JリートETF 【1476】 | 1 | 2,849.9億 | ４% | 2/5/8/11 | ブラックロック・ ジャパン | |
| MAXIS 高利回りJリート 上場投信【1660】 | 1 | 136.3億 | 4.25% | 1/4/7/10 | 10日 | 三菱UFJ 国際投信 |
| MAXIS Jリート上場投信 【1597】 | 3.99% | 3/6/9/12 | 10日 | 三菱UFJ 国際投信 | ||
| MAXIS Jリート・コア 上場投信 | 3.9% | 3/6/9/12 | 10日 | 三菱UFJ 国際投信 | ||
| ダイワ上場投信 -東証REIT指数【1488】 | 4.1% | 3/6/9/12 | 10日 | 大和投資信託 | ||
| 上場インデックス ファンドJリート【1345】 | 4.04% | 奇数月 年6回 | 8日 | 日興AM | ||
| 上場インデックスファンド Jリート（ミニ） | 3.22% | 偶数月 年６回 | 8日 | 日興AM | ||
| ダイワ上場投信 -東証REITCore指数 | 4% | 3/6/9/12 | 10日 | 大和投資信託 | ||
| SMDAM 東証REIT指数 上場投信【1398】 | 3.97% | 3/6/9/12 | 8日 | 三井住友 AM | ||
| ONE ETF 東証REIT指数 【2556】 | 3.6% | 1/4/7/10 | アセットマネジメント ONE |
まとめ
J-REITのETFで分散させながら、毎月配当を得ることがおすすめです
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